من المقرر أن يبدأ سريان قانون جديد لحل الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا في الأول من سبتمبر/أيلول 2023 المقبل.
ووفقاً لما ترجمه فريق كوزال نت، فمن خلال الجهود القانونية التي بدأت بأمر مباشر من الرئيس التركي أردوغان، لن يتم إلزام المواطنين الأتراك والمستأجرين بأسعار إيجار مرتفعة، وسينتهي إخلاء المنزل القسري الذي يفرضه أصحاب البيوت على المستأجرين، كما سيتم تطبيق عقوبة “الربح الغير مشروع” على أسعار الإيجار المرتفع. وعند وقوع خلافات وعدم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين، سيتمكن كل من أصحاب البيوت والمستأجرين من التوجه إلى وسيط الصلح.
وبينما يتم بدء العمل لتطبيق عقوبة “الربح غير المشروع” على الإيجار المرتفع، سيكون بإمكان كل من أصحاب المنازل والمستأجرين في تركيا التوجه إلى وسيط الصلح اعتبارًا من الأول من سبتمبر/أيلول 2023.
القانون الجديد بمثابتة عهد جديد لحل الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا
ووفقًا لما أوردته صحيفة “صباح-Sabah” التركية، لا يمكن لأصحاب المنازل طرد المستأجرين الملتزمين بدفع الإيجار قبل نهاية 10 سنوات من بدء عقد الإيجار بسبب أسباب تعسفية غير متعلقة بحاجاتهم الخاصة أو الحاجات التي يجب عليهم توفيرها للأشخاص الذين يعولونهم. وفي قضايا تحديد الإيجار، يأخذ القاضي بعين الاعتبار حقوق الإيجار السابق ويقوم بتخفيض الإيجار بناءً على مبدأ العدالة.
على سبيل المثال، إذا كان شخص ما يدفع 6000 ليرة للإيجار فيما يبلغ متوسط المنطقة 14 ألف ليرة، سيتم تحديد قيمة الإيجار على 10000 ليرة.
في حال شعر المستأجر بأنه تعرض لأي ضغط أو تهديدات من قبل صاحب المنزل، يمكنه التوجه إلى وسيط الصلح أو حتى رفع دعوى قضائية، إذ إن انتهاء مدة عقد الإيجار لا يكفي بمفرده لإخراج المستأجر من المنزل، ففي حال تجاوزت المدة السنوية للعقد سيتم تجديدها تلقائياً، كما يجب عدم نسيان أن لدى أصحاب المنازل أيضًا حقوق قانونية.
لدى أصحاب المنازل الحق في إخلاء المستأجر الذي لا يدفع إيجاره في حال وجود أعمال تجديد جذري أو هدم في المنزل. إذا قام المستأجر بإخلاء المنزل مبكرًا دون وجود مشكلات مع صاحب المنزل أو المستأجر، فإن لدى صاحب المنزل الحق في طلب مبلغ إيجار ثلاثة أشهر. إذا قام صاحب المنزل بتأجير المنزل مباشرةً بعد ذلك، فلن يكون لديه الحق في طلب هذه التعويضات.
في 12 سؤال.. أبرز الأسئلة المطروحة في قضايا الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا
وفيما يخص حقوق المستأجرين وأصحاب المنازل وحد الإيجار، والإجلاء القسري، وتطبيق قانون وسيط الصلح الذي سيبدأ في الأول من سبتمبر/أيلول 2023، إليكم إجابات عن أبرز الأسئلة الشائعة والمطروحة في هذه الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا.
1-هل يمكن للمالك إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار؟
إذا لم يكن لدى مالك العقار سبب مبرر وفقًا للقانون، فلا يمكن إجلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد، وفي حالة عدم دفع الإيجار، يرسل إشعار بالدفع عبر”النوتر” ويتم الانتظار لمدة 30 يومًا. بعد انقضاء هذه المدة، يمكن تقديم طلب إجلاء عبر دعوى قضائية أو تنفيذ قرار بالإخلاء.
بدءًا من الأول من سبتمبر/أيلول 2023، سيكون بإمكان المالك التوجه إلى وسيط الصلح لتقديم طلب إجلاء دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية، ويمكن طلب الإجلاء قبل انتهاء الفترة إذا كان هناك تدمير أو تجديد جذري أو انتهاك رئيسي لعقد الإيجار دون علم صاحب المنزل، فيما سيتم تجديد العقد تلقائياً إذا استمرت المدة الزمنية وانتهت دون تجديدها.
2-هل يجب أن أقوم برفع دعوى قضائية لإخلاء المستأجر الذي يسكن في منزلي في كارشيكايا بمدينة إزمير منذ 22 عامًا، ويدفع إيجارًا قدره 3000 ليرة تركية بموجب الزيادة الأخيرة؟
وفقًا لقانون الديون التركي، فإن مدة تجديد عقد الإيجار تستمر بحد أقصى مدة 10 سنوات.
وبعد انتهاء هذه المدة، يكون لدى صاحب المنزل حق إخراج المستأجر من المنزل دون الحاجة لتقديم سبب أو مبرر، لذا، ليس من الضروري رفع دعوى قضائية للإجلاء، على العكس من ذلك، يجب على المالك في هذه الحالة إرسال إشعار قبل 3 أشهر من الموعد الفعلي لإخلاء المنزل.
3-هل يمكن لصاحب المنزل أن يطلب تعويضًا من المستأجر الذي قام بإخلاء المنزل قبل تاريخ انتهاء العقد؟
إذا قام المستأجر بمغادرة المنزل دون وجود أي مشكلة، فإن لدى صاحب المنزل الحق في طلب مبلغ إيجار لمدة ثلاثة أشهر إضافية.
ولكي يكون له الحق في طلب هذا المبلغ، يجب أن لا يكون قد وجد مستأجرًا جديدًا خلال فترة الثلاثة أشهر، أما إذا قام بتأجير المنزل فورًا، فلا يمكن طلب تعويض، فيما إذا تم دفع الإيجار في نهاية الشهر الأول من قبل المستأجر، فسيتم دفع تعويض لمدة شهر واحد آخر فقط.
4-بعد قرار تمديد الزيادة بنسبة 25 %من الإيجار، هل سيتم تطبيق إجراءات جديدة لمواجهة زيادات الأسعار المفرطة؟
تحدد حدود حقوق أصحاب البيوت والمستأجرين في قانون الديون التركي “Borçlar Kanunu”، إذ سيتم إجراء تعديلات في قانون العقوبات في هذا الصدد خلال الدورة التشريعية الجديدة للبرلمان التركي.
ويتوقع أن يُقر فرض غرامات مالية وعقوبات حبس تصل من سنة إلى ثلاث سنوات على الذين يزيدون الإيجار عن متوسط السوق، كما يمكن محاكمة أصحاب المنازل الذين يستغلون المستأجرين ويحصلون على “ربح غير مشروع” بالحبس أيضًا وفقًا لتقدير المحكمة.
5- كيف تسير عملية الإجلاء في العقار الذي تم شراؤه أثناء وجود المستأجر؟
عندما يتم بيع المنزل لشخص آخر، يكون لدى المستأجر مدة تصل إلى 6 أشهر لإخلاء المنزل.
ويمكن للمالك الجديد أن يرسل إشعارًا للمستأجر في غضون شهر واحد لطلب الإخلاء، ويمكن للمستأجر البقاء في المنزل حتى نهاية الشهر السادس بعد تاريخ الشراء، وإذا لم يتم إخلاء المنزل بعد هذه الفترة، يمكن التوجه إلى وسيط الصلح.
6- قبل عام، اتصل وكيل العقار الذي استأجرت منه المنزل الخاص بي، وزعم أنه يتصل نيابةً عن صاحب المنزل وضغط عليا لإخلاء المنزل بذريعة زيادة الأسعار في المنطقة. ماذا يمكنني فعله في هذا الشأن؟
لا يجوز لشركات الوساطة العقارية المرخصة باستخدام أساليب غير قانونية أو غير أخلاقية للضغط على الأشخاص الذين يستفيدون من خدماتها. يمكنكم التقديم على الشكوى من هذا السلوك إلى وزارة التجارة أو مركز التواصل الحكومي الرئاسي (CİMER).
7- هل هناك حد قانوني لطلبات المالكين حول مبالغ التأمين؟
لا يمكن أن تزيد قيمة التأمين عن ثلاثة أشهر من قيمة الإيجار الشهري، ويتم إيداع هذا المبلغ من قبل المستأجر في حساب بنكي ولا يمكن سحبه دون موافقة صاحب المنزل.
ويجب أيضًا أن يتم وضع تدوينة بالتاريخ على وصل التأمين ويجب أن يتم إيداع المبلغ في حساب توفير مع مراعاة الفترة المحددة، كما يجب أن لا يكون هناك أي ديون لدى المستأجر ولا يجب أن يكون هناك أي ضرر غير مألوف على الملكية لكي يسترد المستأجر قيمة التأمين عند إخلاء المنزل.
8- هل يمكن لصاحب المنزل أن يُخرج المستأجر الذي يُسبب إزعاجًا لسكان المبنى؟
يتعين على المستأجرين استخدام المنزل أو المكان الذي يستأجرونه وفقًا للعقد المبرم وأظهروا الاحترام اللازم لسكان المبنى.
يتم إرسال إشعار خطي يحتوي على مهلة لا تقل عن 30 يومًا لأولئك الذين يخالفون هذا ويُطلب منهم تصحيح الانتهاك، وإذا لم يتم تصحيحه، يتم إرسال إشعار خطي آخر يُخطر بأن العقد سيتم إنهاؤه في حالة عدم تصحيح الانتهاك.
وإذا كانت سلوكيات المستأجر تتسبب في إزعاج لصاحب المنزل والجيران، يمكن إنهاء العقد من خلال إشعار خطي.
9- هل يمكن للمستأجر الذي يتعرض لتهديد أو ضغط من قِبل صاحب المنزل أن يتوجه أيضًا إلى وسيط الصلح؟
سيكون لزاماً أن تخضع عمليات تحديد الإيجار، والإخلاء، وتطبيق حل الخلاف، والنزاعات المتعلقة بالعقود، وتقاسم الممتلكات، والنزاعات المتعلقة بحقوق الملكية الجزئية (التطبيق العقاري)، والقضايا المتعلقة بالرسوم والأقساط بإجراءات الوسيط الإجباري.
إذ يجب أن تبدأ جميع الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا بعملية الوساطة أولاً، وبعد ذلك يمكن رفع دعوى قضائية.
ويجب أن يقوم الطرف الذي يرغب في رفع دعوى ببدء عملية الوساطة.
على سبيل المثال، إذا كان صاحب المنزل يرغب في رفع دعوى للإخلاء، فيجب أن يبدأ أولاً عملية الوساطة عند حدوث الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا.
وسواء كان المستأجر أو صاحب المنزل، فإن أي سلوك يتضمن ضغطًا أو تهديدًا أو إهانة بين الجانبين يعد جريمة من الناحية القانونية.
إذا انتهك كلا الجانبين القانون، يمكنهما بالطبع اللجوء إلى وسيط الصلح وبالإمكان رفع دعوى قضائية أيضًا.
على سبيل المثال، لا يمكن لصاحب المنزل أن يقوم بأي فعل يشمل العبارة “المنزل لي” لأنه لا يمكنه القيام بأي فعل غير قانوني بذريعة أن المنزل ملكه، وبنفس الطريقة، لا يمكن للمستأجر أن يقوم بأي تصرف ينتهك القانون بحجة دفع الإيجار.
10- هل سيتم فرض رسوم على خدمة الوساطة؟
لا يتم فرض رسوم خلال عملية التقديم أو خلال الجلسات التي تستمر حتى ساعتين. أما في الجلسات التي تستغرق وقتًا أطول من ذلك، فسيتم فرض مبلغ يعادل الحد الأدنى للأجور على كلا الطرفين على حد سواء.
ويجب تقديم الطلبات إلى مكتب الوساطة في محكمة القانون المختصة بمكان تقديم الدعوى أو إلى محاكم الصلح المخولة بالسلطة عند حدوث الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا.
ويمكن للمستأجر، أو صاحب المنزل، أو مالك الشقة، أو المدير، أو المشاركون في الحكم الجماعي، أو المشاركون في حل الشراكة، أو وكلاء الأطراف القانونيين مثل المحامين أو وكلاء الحضانة أيضًا الحضور إلى الجلسات.
وفيما يتعلق بزيادة الإيجارات، إذا لم يتم التوصل إلى تسوية في جلسة الوساطة وتم تقديم دعوى قضائية، فإن الحد الأقصى للزيادة في العقود التي لا تزيد مدتها عن 5 سنوات لن يتجاوز 25%.
11- عند توقيع عقد الإيجار، ما النقاط التي يجب الانتباه إليها؟ في أي حال يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار؟
– يجب دائمًا تحري العقد الكتابي لعقد الإيجار، ولا ينبغي الاعتماد على الاتفاقات الشفهية.
– يجب أن يتم الحصول على بوليصة تأمين ضد الزلازل (DASK) في تاريخ التوقيع على عقد الإيجار.
– يجب أن يتم تسجيل جميع الخدمات العامة المرتبطة بالعقار مثل الكهرباء والماء والغاز تحت اسم المستأجر.
– يجب على المستأجر ألا يقوم بتقديم تعهد بالتخلي عن الإيجار القديم عند توقيع العقد.
– في حالة التعاقد مع وكالات العقارات، لا تتجاهل عقد “وساطة الإيجار”.
– وفقًا للمادة 347 من قانون الديون والتعويضات، يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار بإرسال إخطار كتابي عبر النوتار قبل 15 يومًا على الأقل من انتهاء العقد. إذا لم يقم المستأجر بإبلاغ صاحب المنزل بنيته مغادرة المنزل، سيتم تجديد عقد الإيجار لمدة عام آخر تلقائيًا.
12- صاحب المنزل يعيش بالإيجار في بيت آخر، ويخطط للانتقال إلى المنزل الذي أعيش فيه، هل يمكن أن يصدر الوسيط قرارًا لصالحه؟
إذا كان صاحب المنزل سيقيم في المنزل، فلديه حق الإخلاء في قضايا الخلافات بين أصحاب البيوت والمستأجرين في تركيا، وإذا لم يكن هناك اتفاق متبادل، يجب على صاحب المنزل أن يقوم بتقديم “دعوى الإخلاء بناءً على الحاجة” في محكمة الصلح المختصة.
و بدءًا من 1 سبتمبر/أيلول، يمكن تحويل القضية إلى وسيط بدلاً من المحكمة. إذا قرر الوسيط أن هناك حاجة حقيقية لانتقال صاحب المنزل إلى البييت، فقد يصدر قرارًا لصالح صاحب المنزل.
وإذا تم طرد المستأجر من قبل صاحب المنزل باعتباره مبررًا لأن ابنه أو ابنته سيقيم في المنزل، فإن صاحب المنزل لن يكون مخولًا بتأجير الشقة لشخص آخر لمدة 3 سنوات، وإلا فسيضطر إلى دفع تعويض للمستأجر.
إعداد وتحرير: عبد الجواد حميد
التعليقات مغلقة.