شروط ترخيص المشاريع العمرانية في حلب

 محافظة حلب تحدد شروط ترخيص المشاريع العمرانية بحلب

أعلن المكتب التنفيذي في محافظة حلب إطاراً تنظيمياً جديداً لترخيص وشروط ترخيص المشاريع العمرانية بحلب، يتضمن تحديد أنواع المشاريع المشمولة، والمعايير العمرانية وشروط اختيار المواقع، إضافة إلى مسار واضح للحصول على الترخيص والالتزامات المترتبة على أصحاب المشاريع بعد المباشرة بالتنفيذ.

ويأتي هذا الإطار ضمن «رؤية حلب الكبرى»، تهدف شروط ترخيص المشاريع العمرانية الكبرى تنظيم التوسع العمراني، وضمان إنشاء مشاريع متكاملة تتوافق مع المخططات التنظيمية والتوجهات العمرانية للمدينة، مع توفير ضمانات تحمي حقوق المستفيدين وتحد من تعثر المشاريع أو المتاجرة بها قبل إنجازها.

نوع المشروع	طبيعة المشروع	المساحة المطلوبة
المجمع السكني	وحدات سكنية وخدمات ومرافق مشتركة، تُقام على قطعة واحدة أو قطع متجاورة وموحدة الحدود، وتُدار كوحدة تشغيلية واحدة.	من 3,000 إلى 30,000 متر مربع ضمن المخططات التنظيمية وتوسعاتها.
التجمع العمراني	مشروع متكامل يضم وحدات سكنية ومرافق خدمية وتجارية وبنى تحتية، وينشئ نسيجاً عمرانياً جديداً أو يعيد تأهيل نسيج قائم.	30,000 متر مربع فأكثر، و50,000 متر مربع للمشاريع خارج المخططات التنظيمية.
تجمعات السكن الزراعي	وحدات سكنية من نمط المزارع أو الفلل، إلى جانب المرافق الخدمية والبنى التحتية اللازمة.	30,000 متر مربع فأكثر، أو ثلاثة هكتارات خارج المخطط التنظيمي.

ويمكن إضافة جدول مختصر لمسار الترخيص أيضاً:

مرحلة الترخيص	الجهة المسؤولة	المدة المحددة
التدقيق الأولي	مكتب الإنجاز	5 أيام عمل
رفع الإضبارة إلى لجنة القرار	مكتب الإنجاز	5 أيام عمل
دراسة الطلب والموافقة الأولية	لجنة القرار	15 يوم عمل
رفع المحضر	مكتب الإنجاز إلى المكتب التنفيذي	3 أيام عمل
اعتماد المشروع	المكتب التنفيذي	15 يوماً
استكمال الترخيص	الوحدة الإدارية	20 يوم عمل
السقف الزمني الإجمالي	جميع الجهات المعنية	لا يتجاوز 60 يوماً

ثلاثة أنواع من المشاريع

صنّف القرار المشاريع المشمولة ضمن ثلاثة أنواع رئيسية، أولها «المجمع السكني»، الذي يُقام على قطعة أرض واحدة أو مجموعة قطع متجاورة ومتلاصقة وموحدة الحدود، ويضم وحدات سكنية وخدمات ومرافق مشتركة، ويُدار كوحدة تشغيلية واحدة.

وتتراوح مساحة المجمع السكني بين 3 آلاف و30 ألف متر مربع، ضمن المخططات التنظيمية ومناطق توسعها.

أما النوع الثاني فهو «التجمع العمراني»، ويشمل مشروعاً متكاملاً يضم وحدات سكنية ومرافق خدمية وتجارية وبنى تحتية، وينشئ نسيجاً عمرانياً جديداً أو يعيد تأهيل نسيج قائم. وتبدأ مساحة هذا النوع من المشاريع من 30 ألف متر مربع، وترتفع المساحة المطلوبة للمشاريع المقامة خارج المخططات التنظيمية.

ويتمثل النوع الثالث في «تجمعات السكن الزراعي»، وهي وحدات سكنية من نمط المزارع أو الفلل، إلى جانب المرافق الخدمية والبنى التحتية اللازمة. وتشترط التعليمات مساحة تبدأ من 30 ألف متر مربع، أو ثلاثة هكتارات للمشاريع الواقعة خارج المخطط التنظيمي.

 معايير عمرانية موحدة

حددت التعليمات مجموعة من المؤشرات العمرانية الأساسية، أبرزها ألا تتجاوز نسبة إشغال الأرض 35% من الحيز المخصص للسكن، واعتماد معامل استثمار يبلغ 2.75، مع تخصيص ما لا يقل عن 25% من مساحة المشروع للمناطق الخضراء.

ولا تُطبق هذه النسب بصورة آلية على جميع المشاريع، إذ تُحدد المعايير النهائية وفق البرنامج التخطيطي الذي يقدمه صاحب المشروع وتعتمده لجنة القرار، وبما يتناسب مع طبيعة المشروع وحاجة الوحدة الإدارية.

واشترط القرار أن يُقام المشروع على عقارات متجاورة ومتلاصقة، وأن يكون لها طريق نافذ إلى أحد الطرق العامة الرئيسية، مع تقديم صحيفة عقارية خالية من إشارات منع التصرف والدعاوى والحجوز.

كما حظر إقامة المشاريع ضمن مناطق المنع والمحميات وحرم الآثار والمطارات والطرق العامة والسكك الحديدية ومسارات السيول، أو في المواقع التي تتعدى على حقوق الغير أو الأملاك العامة.

ويجب أن يكون الموقع منسجماً مع المخططات التنظيمية وتوجهات المخطط التوجيهي ضمن «رؤية حلب الكبرى».

الترخيص خلال 60 يوماً

وضعت المحافظة مساراً زمنياً محدداً لدراسة طلبات الترخيص، يبدأ بالتدقيق الأولي في مكتب الإنجاز خلال خمسة أيام عمل، ثم رفع الإضبارة إلى لجنة القرار خلال خمسة أيام أخرى.

وتتولى لجنة القرار دراسة الطلب ومنح الموافقة الأولية خلال 15 يوم عمل، قبل إعادة المحضر إلى المكتب التنفيذي خلال ثلاثة أيام عمل. ويُمنح الاعتماد خلال 15 يوماً، ثم تستكمل الوحدة الإدارية إجراءات الترخيص خلال 20 يوم عمل.

وبحسب التعليمات، لا يتجاوز السقف الزمني الإجمالي للحصول على الترخيص 60 يوماً، من دون احتساب المدد التي يتأخر فيها صاحب المشروع عن استكمال الوثائق أو معالجة النواقص المطلوبة.

 التزامات ما بعد الترخيص

لا يعني الحصول على الترخيص انتهاء مسؤولية صاحب المشروع، إذ ألزمته التعليمات بتنفيذ الطرق والمرافق والبنى التحتية وربطها بالشبكات العامة على نفقته، وفق دراسات تنفيذية معتمدة.

كما يتعين عليه تنفيذ المنشآت العامة التي تحددها لجنة القرار، بحسب الاستيعاب السكاني وحاجة الوحدة الإدارية، وتقديم تقرير إنجاز مرحلي كل ثلاثة أشهر يوضح نسب الإنجاز الفنية والمالية.

وتشمل الالتزامات أيضاً تأسيس هيئة للشاغلين وفق القانون رقم 55 لعام 2002 قبل التسليم، وتسليمها المرافق المشتركة، إضافة إلى تحمل مسؤولية صيانة المرافق العامة لمدة سنة كاملة من تاريخ التسليم.

واشترط القرار كذلك تخصيص ما لا يقل عن 20% من الوحدات للسكن الميسر، إلى جانب تقديم حوافز تخطيطية للمساهمات الخدمية.

 ضمانات لحماية المستفيدين

يفرض الإطار التنظيمي على صاحب المشروع تقديم كفالات مصرفية تضمن جدية التنفيذ والمباشرة ضمن المواعيد المتفق عليها، على أن تكون الدفعات المالية مرتبطة بنسب الإنجاز المصدقة ميدانياً، بما يربط مسار البناء بالتمويل ويقلل مخاطر التعثر.

كما تُسلّم الشقق للمستفيدين بنسبة إكساء تبلغ 85%، ولا يتحمل المستفيد ما يدخل ضمن واجبات المشروع الأساسية.

ويُلزم القرار أيضاً بوضع إشارات وقيود عقارية لحماية حقوق المستفيدين والحفاظ على وحدة المشروع، إلى جانب توقيع وثيقة التزام تحدد شروط التنفيذ والتمويل والإنجاز بصورة واضحة.

وأكدت التعليمات أن المشروع لا يجوز بيعه أو التنازل عنه قبل إنجازه، وأن الموافقة تُمنح لصاحب المشروع بناءً على أهليته وبرنامجه وقدرته على التنفيذ، ولا تنتقل تلقائياً مع انتقال ملكية العقار.

ويمثل هذا الإطار محاولة لتنظيم الاستثمارات العمرانية الكبرى في حلب، وتسريع إجراءات ترخيصها، مع فرض التزامات وضمانات تحول دون إنشاء مشاريع ناقصة الخدمات أو بيع وحدات سكنية قبل توفر حماية قانونية ومالية كافية للمستفيدين.
كوزال